Работа с генподрядчиком

Как правило, генподрядчик предлагает строительство объекта «под ключ», то есть со всеми включенными сюда услугами. Обычно, услуги по проектированию не относятся к объему его работ. Генподрядчик не обязан выполнять все услуги сам, и часто передает часть услуг в субподряд. Несмотря на это, единственным договорным партнером заказчика остается генеральный подрядчик, который несет полную ответственность за весь комплекс строительных услуг. В большинстве случаев строительная компания — генподрядчик передает в подряд работы согласно открытому тендеру. При наличии договора с генподрядчиком, как правило, стоимость его работы указывается обобщенно, а не по каждому виду услуг.

Преимущества:

• Для заказчика главное преимущество состоит в том, что ему (или нанятому им проект — менеджеру) не нужно координировать всех отдельных субподрядчиков.
• При наличии строительных дефектов после работы отдельных субподрячиков часто нет возможности однозначно установить ответственного за возникшие дефекты, в то время как при наличии генподрядчика все претензии обращаются непосредственно к нему.
• Описание строительства, как составная часть договорных отношений с генподрядчиком, должно быть как минимум таким же подробным, как и описания услуг каждого субподрядчика. В противном случае в процессе строительства могут возникнуть разногласия относительно того, какой объем работ и какого качества каждая из сторон подразумевала при подписании договора.

Недостатки:

• Главным недостатком работы с генподрядчиком часто называют завышенную стоимость его услуг. Конечно, генподрядчику полагается дополнительное вознаграждение за услуги по координации субподрядчиков. Как правило, генподрядчик увеличивает стоимость работ субподрядчиков на сумму так называемой «надбавки за генподряд». Часто утверждается, что за счет этих надбавок договор с генподрядчиком становится на 10–15% дороже, чем сумма всех договор с отдельными субподрядчиками. С другой стороны, благодаря генподрядчику заказчик значительно экономит время и силы, которые он бы потратил на координацию всех задействованных в проекте участников, а также переносит все риски (риски не соблюдения сроков, риски по недостаточной координации участников проекта, риски по пересечению выполнения отдельных работ) под ответственность генподрячика. Все это также необходимо видеть в стоимостной оценке. Кроме того, следует отметить, что генподрядчик часто имеет больший опыт на строительном рынке, чем сам заказчик. Таким образом, он может легче привлекать субподрядчиков, работа которых будет выгоднее. Полученная выгода, таким образом, не используется генподрядчиком в своих целях, а полностью идет в пользу заказчика. Тем не менее, нельзя одназначно сказать, что обойдется заказчику дороже: работа с генподрячиком, или с отдельными субподрядчиками. Оценку можно сделать только в каждом конкретном случае.
• Заказчик или его представитель (архитектор / руководитель строительных работ), как правило, имеют намного более ограниченные возможности влияния на ход строительного процесса в отличие от строительства со многими отдельными субподрядчиками.